Đất nền là kênh đầu tư hấp dẫn và là tài sản đầu tư dài hạn. Lý giải về điều này là bởi vì xu hướng thị trường thời gian qua phân khúc căn hộ và nhà phố không có dự án mới nào ra thị trường.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đổ tiền vào “săn” đất bởi vì kỳ vọng tăng giá và tỷ suất sinh lời cao hơn các phân khúc khác. Hơn thế nữa, nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân. Tuy nhiên, để đầu tư đất nền sinh lợi cao thì không nhiều người làm được nếu không hiểu được những nguyên tắc sau đây:
1. Đầu tư đất nền ở nơi có cơ sở hạ tầng đang và sẽ phát triển
Đầu tư đất nền hãy chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông. Trong đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.
Minh chứng thực tế rõ nhất là đất nền ở khu Đông và huyện Củ Chi của TP.HCM, ở Dĩ An – Bến Cát của Bình Dương đều tăng giá mạnh trong những năm gần đây nhờ sự nâng cấp – mở rộng của hệ thống giao thông và sự phát triển của cơ cấu hạ tầng.
Lý giải tại sao giao thông là yếu tố then chốt của sự phát triển khu vực, bởi vì giao thông thuận lợi sẽ thu hút dân cư đổ về sinh sống. Giao thông phát triển là yếu tố tiên quyết để phát triển các ông trình thương mại, dịch vụ và du lịch.
Khi có những tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của dân cư thì khu dân cư tập trung sẽ tăng lên. Chính những yếu tố này giúp nền kinh tế của một khu dân cư ngày càng tăng trưởng, tác động tỷ thuận đến thị trường bất động sản đối với tất cả loại hình và phân khúc.
Giao thông phải đảm bảo không kẹt xe, không bị ngập nước, mặt đường không chắp vá, gần các tuyến đường lớn kết nối với nhiều khu vực lân cận, ưu tiên những nơi có các nút giao thông 2 – 3 tầng vì trong tương lai dân cư sẽ tăng trưởng không ngừng.
Đầu tư đất nền dự án, khách hàng không phải tự mình cất công chọn lựa mảnh đất có vị trí thuận lợi, giao thông được đầu tư đúng mức. Bởi, các chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ càng về tình hình, triển vọng giao thông trước khi quyết định rót vốn hàng ngàn tỷ đồng.
Như vậy, khách hàng chỉ còn phải chọn khu vực dự án gần với nơi làm việc của bản thân/gia đình để đưa ra sự lựa chọn. Hiện nay, các dự án đất nền chủ yếu thuộc các vùng vệ tinh TP.HCM bởi chỉ có ngoài TP.HCM mới sở hữu quỹ đất đủ rộng để làm dự án đất nền. Long An, Đồng Nai, Bình Dương là 3 tỉnh đang có nhiều dự án đất nền nhất khu vực Nam Bộ.
Xem thêm:
- 10 triết lý kinh doanh hay nhất dành cho người mới lập nghiệp
- Bí quyết để trở thành nhà đầu tư thông minh?
- Những tỷ phú kiếm tiền nhanh nhất thế giới
2. Đầu tư đất nền ở nơi có khu dân cư đang phát triển
Nhà đầu tư nên lựa chọn những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”. Đất nền ở khu vực đã có sự hiện hữu của một lượng dân cư vừa phải thì sẽ có khả năng cao là đang và sẽ tăng giá.
Hãy khảo sát kỹ láng giềng của mình là ai trước khi có quyết định mua đất nền. Việc khảo sát có thể thực hiện vào ban ngày và ban đêm, cả thứ bảy và chủ nhật để có một cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một tiêu chí quan trọng giúp tăng giá bất động sản.
Ngoài ra, đầu tư đất nền dự án khu đô thị có lượng dân cư nhất định thì bạn sẽ trách khỏi những rủi ro như: dự án chưa được cấp phép đầu tư, mua nhầm đất nông nghiệp, đất bị cấm giao dịch, đất chưa được sở xây dựng cho phép xây nhà, dự án ma…
3.Kiểm tra tính quy hoạch và tính pháp lý
Luôn kỹ lưỡng và khắt khe trong việc xem xét pháp lý dự án, sàng lọc và lựa chọn thương hiệu mạnh. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua bất động sản, đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.
Theo đó, nhà đầu tư chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối.
Nhà đầu tư cũng nên lựa chọn BĐS là sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín. Đó là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài chính vững mạnh và luôn sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch, có chế độ hậu mãi tốt.
Xem thêm: 4 kiểu Nhà đầu tư bất động sản
4. Đầu tư đất nền theo dự án nhóm giúp sinh lời an toàn
Đầu tư bất động sản theo nhóm không chỉ giúp có kiến thức về thị trường nhà đất, mà còn hạn chế được nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi nghĩ đến việc đầu tư bất động sản (BĐS), nhiều người cho rằng phải có số vốn đến vài tỷ đồng mới có thể “tác chiến”.
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư biết tính toán đã chọn lựa những hình thức đầu tư linh hoạt, những thị trường ngách tiềm năng. Dù số vốn ban đầu ít ỏi, họ vẫn có thể làm giàu với BĐS.
Bạn có thể tìm kiếm những người cùng chí hướng và mục tiêu giống mình, kêu gọi mọi người cùng góp vốn cùng đầu tư.
Giới đầu tư lưu ý, kiểu kinh doanh này cần huy động những người có am hiểu ít nhiều trong lĩnh vực BĐS để định hướng, lập chiến lược, khảo sát pháp lý, thương lượng và thực hiện hợp đồng giao dịch. Việc liên kết, đầu tư BĐS theo nhóm có ưu điểm rút ngắn thời gian, giảm áp lực về vốn, đồng thời giúp các thành viên giảm thiểu rủi ro so với đầu tư riêng lẻ vì được tham khảo ý kiến từ nhiều người.
Tuy nhiên, bạn nên rõ ràng với mọi người về các quyền lợi và hợp đồng ngay từ ban đầu để tránh những tranh chấp phát sinh.
5. Lựa chọn đất nền dự án có tính thanh khoản cao
Tính thanh khoản của dự án có thể hiểu đơn giản là khả năng để chuyển đổi thành tiền mặt từ dự án đó.
Thực tế không phải dự án nào được tung ra thị trường cũng có được tính thanh khoản. Chưa kể, nếu rủi ro xảy ra về thanh khoản, không chỉ cá nhân, doanh nghiệp mà cả thị trường đều bị ảnh hưởng.
Bạn nên xem xét đất nền dự án đầu tư có đáp ứng nhu cầu thực hay không? Nếu dự án có khả năng thu hút người ở thực về ở thì không lo thanh khoản. Trên thị trường hiện nay, có một số dự án tăng giá ảo, không đáp ứng nhu cầu ở thực, sau một hồi lướt sóng quay trở lại chỉ là mảnh đất trống, không ai ở thì rõ ràng giá trị gia tăng không có.
Ngược lại, có những dự án giá trị mua vào cao nhưng chú trọng đầu tư hạ tầng thì thanh khoản rất tốt. Nhu cầu ở thực phải chiếm trên 50% dự án.
Do đó, khi mua BĐS, khách hàng cần xem xét dự án đó có đáp ứng nhu cầu ở thực hay không, có hướng đến yếu tố phục vụ khách hàng hay chỉ thuần túy là khách đầu tư, lướt sóng hoặc chỉ để thu dòng tiền của khách cho xong.
6. Đầu tư đất nền với số vốn an toàn
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm đầu tư dự án đất nền thì chưa nên vội vàng sử dụng đòn bẩy tài chính và nên chọn sản phẩm địa ốc vừa túi tiền. Tiền nhàn rỗi là ưu tiên đầu tiên, sau đó là tiền từ vay mượn của người thân, bạn bè với lãi suất bằng không hoặc rất thấp.
Đặc biệt, không nên đi vay ngân hàng để đầu tư. Trong trường hợp vay ngân hàng, phải tính toán đến bài toán lãi suất. Hiện nay dù giá nhà đất đang tăng nóng nhưng các ngân hàng thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng rót vào bất động sản. Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là rất lớn.
Do vậy, khách hàng chỉ nên vay 30 – 50% nhu cầu vốn từ ngân hàng. “Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp nhà đầu tư ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng.
7. Đầu tư đất nền sau khi đã thẩm định giá
Trong thời gian vừa qua, giá đất nền vùng ven thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng cao. Giá đất tăng liệu có phải do giá trị thật của nó hay chỉ là những giá trị ảo mà nhiều người đã thổi phồng lên. Và liệu giá đất những năm tiếp theo có còn tăng trưởng và nóng sốt để đầu tư hay không ?
Các nhà đầu tư nên bắt đầu thẩm định giá thông qua việc so sánh giá của đất dự án đang định mua với những dự án lân cận trong cùng phân khúc BĐS. Bên cạnh đó, khách hàng có thể thẩm định giá một cách hợp lý nhất khi nhờ đến sự trợ giúp của các chuyên gia bất động sản.
Trên đây là những nguyên tắc bạn phải nắm rõ khi quyết định đầu tư đất nền. Hãy đầu tư vào kiến thức đầu tư bất động sản trước để tránh rủi ro “chôn vốn” vào những dự án không có khả năng sinh lời.
Xem thêm: 5 bài học kinh doanh đầu tư bất động sản bạn phải biết
